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房地产进入了史上最严监管时代

2021年07月30日 来源:界面

  调控风暴下的房地产行业正经历一场信心危机。

  7月27日,中诚信国际将中国房地产行业展望由稳定调整为负面,理由是近两年中国房地产市场持续处于较为严格的监管环境中,房企销售回款、盈利空间以及融资等方面受到不同程度的负面影响,下半年商品房销售将较上半年有所放缓,且房地产金融监管力度将持续强化。
  “中诚信国际的展望调整只是对当前房地产行业现状所作出的结论,并没有太多增量信息,对地产行业的负面影响并不会很大。但叠加近期从中央到地方层面不断释放的调控加码信号,当前房地产行业的整体情绪确实不太好。”一位地产证券分析人士对界面新闻表示。
  从去年下半年出台的“三条红线”,到去年底提出的“贷款集中度管理”,再到今年初“集中供地”政策落地,中央对房地产行业全局性的管控政策体系正在逐渐补全,房地产行业的土地红利、金融红利时代已经过去,正进入史上最严监管时代。
  中指研究院指数事业部分析师毛大鹏对界面新闻指出:“2016年中央首次提出‘房地产长效机制’,此后每年定调均有所提及,从加快建立到设计构建,从稳妥实施到年内提出的全面落实,房地产长效机制进入新阶段。”
  据中指院不完全统计,2021年上半年月均出台房地产紧缩政策明显超过前两年月均水平,30余热点城市累计调控次数超百次,调控更加频繁、手段更加全面,严查资金违规流入房地产市场、建立房地联动机制、增强二手房市场调控力度等内容均有涉及。
  金融管控趋严
  7月22日-23日,中央层面从国务院到住建部、央行等纷纷针对房地产调控发声,在重申“房住不炒”以及地方主体责任基础上,进一步强调了金融管控以及土拍政策环节在房地产调控中需发挥作用。
  中共中央政治局常委、国务院副总理韩正在7月22日《加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作的电视电话会议》中,重申“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。
  “不将房地产作为短期刺激经济的手段”于2019年7月30日的中央政治局会议中首次提出,这一基调被认为是中央层面对房地产调控政策力度最严厉、态度最鲜明的措辞之一。
  自那之后,“不将房地产作为短期刺激经济的手段”在多次中央层面的会议上被反复提及,直接打破了部分房企期待调控口子打开的幻想。
  房地产金融已经成为调控的关键,韩正提出,要严格房地产企业“三线四档”融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理。
  在“三线四档”的融资管理政策背景下,多家高杠杆房企暴雷,评级遭到下调,降杠杆已经成为不少房企的当务之急。贝壳研究院统计数据显示,2020年100家上市房企中有40%房企实现降档;绿档房企数量达到29家,较2019年的12家增长141.7%。
  “三线四档”的融资管理规则也在持续完善中。针对今年以来接连被曝光的房企利用经营性负债商票进行融资的情况,今年7月初,房企商票亦被纳入监管范围内,据财联社报道,未来还可能会计入“三道红线”指标中。
  中指研究院指出,上半年多家房企出现实质性违约,高负债带来的风险逐渐暴露,高杠杆率的企业很难继续借助再融资维持资金流动性。商票、ABS逐渐被纳入监管范围,借助无息负债补充资金的能力也面临控制。
  华西证券分析师由子沛表示,此次央行将商票数据纳入监控范围,体现了监管防患于未然的一贯思路,在风险积累之前予以控制,政策的目的也依旧是防范风险而非制造风险。
  “这一政策对地产行业利大于弊,将促使房企更多通过抓营销、促回款、降负债等方式改善现金流,同时积极审视内部的融资渠道,对于有潜在风险的融资工具积极自查、叫停,使得融资更加规范化,风险更加透明化。”
  除了“三道红线”外,去年底发布的金融机构房地产贷款集中度管理制度也是房地产长效机制的重要组成部分,是金融宏观审慎政策框架的重要内容。
  7月22日,央行指出,政策实施半年多来,银行业金融机构房地产贷款、个人住房贷款集中度稳步降低,截止2021年6月末,银行业金融机构房地产贷款、个人住房贷款集中度较去年末分别下降0.6个、0.2个百分点。
  同日,住建部表示,下一步还将加强房地产金融管控,完善房企“三线四档”融资管理规则,落实银行房地产贷款集中度管理,坚决查处经营贷、消费贷、信用贷违规用于购房。
  事实上,银行房地产贷款集中度管理制度实施以来,不少城市都出现了按揭额度紧张、房贷利率连续上调以及放贷周期延长等现象。6月底以来,广州、杭州、苏州、宁波、武汉、合肥、成都等热点城市的部分银行暂停二手房贷,甚至将“停贷令”延伸至新房业务上。
  克而瑞研究中心认为,对房地产融资仍持强监管的政策态度下,房地产这块“压舱石”并不会因为年内经济数据的不佳而被重新启用,预期房企“融资难”、“融资贵”、楼市“房贷荒”可能还将继续,再加上债务集中到期压力,尤为考验房企资金的统筹运营能力。
  拿地受到严控
  加强房地产金融监管的同时,土拍政策的调控也是房地产调控的重要方向。韩正在7月22日的会议中还首次提出,要加快完善“稳地价”工作机制,优化土地竞拍规则,建立有效的企业购地资金审查制度。
  “集中供地”政策是今年土地市场最大的变革。为保障充足的土地供应,降低土地市场热度,今年2月,国家自然资源部发布住宅用地分类调控文件,要求北上广深、南京、武汉等22个重点城市住宅用地实现“两集中”。
  但从首批集中供地的结果来看,政策收效甚微。截至6月底,首批集中供地落幕,大部分土地市场的火热并没有得到抑制,资金实力雄厚的全国性房企及本地国企依然拿地凶猛,地产开发的利润空间也再次被压缩。
  华泰证券分析师指出,局部土地市场高热不利于稳房价预期的形成,这是本轮监管层对土拍政策予以关注的主要原因。
  住建部提出着力建立房地联动机制,推广北京市的做法,限房价、控地价、提品质,建立购地企业资格审查制度,建立购地资金审查和清退机制。
  亿翰智库认为,建立房地联动机制这一举措或是针对集中供地政策出现的土地市场过热问题提出的解决措施,预计后续购地资金将更加依赖自有资金,房企后续拿地前融、特别是竞拍保证金融资的操作难度或将进一步加大。
  土拍规则是影响集中供地成效的重要因素。作为“学习样本”的北京,因在土拍中采用“限地价、控房价、竞配建、竞设计方案”的规则,首批集中供地调控到位,30宗宅地平均溢价率约为6%,较2020年下降9个百分点。
  在克而瑞研究中心看来,双集中供地城市名单有望进一步扩容,且更多城市或将参照北京出台集中供地细则。
  具体而言,主要有五大优化方向:1、加强购地资格及资金审查,未来将进一步规范购地资金来源,压缩“前融”空间,引导房企去杠杆;2、严控土拍溢价率上限,如北京不超过15%;3、限“马甲”违规拿地;4、房地联动限价趋严;5竞品质成方向。
  除了要求优化土拍规则外,房企拿地也将正式进入“限购”的时代。
  据财联社近期报道,被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企,已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%,这一比例限制不仅包括房企在公开市场拿地,还包括通过收并购方式获地的支出。
  有业内人士指出,拿地占销售40%,指的是占权益销售金额的比例,规避了全口径合作开发的统计猫腻,相对数据更准确。
  拿地占销售不超40%的规定其实早在去年8月“三道红线”政策发布时就有提及,只不过针对的是首批12家试点房企,若是拿地金额占比超过40%,将会被逐层穿透说明购地资金来源、相关银行账户信息、支付凭证等。
  40%的购地红线再次被提及,以及扩大试点范围,可以看做是对“稳地价”再次打补丁。克而瑞研究中心认为,在投资端的全面约束,将加速房企降杠杆的进程,也会对接下来第二、三批集中供地产生巨大影响。
  “短期来看,对上半年拿地积极企业影响较大,尤其是部分国企、央企及龙头房企。但长远来看,将房企土储货值与销售业绩强制性匹配,有利于优质土地资源向头部房企倾斜,强化房地产行业新格局。”
  “有形的手”伸向二手房
  在这一轮调控中,地方政府主体责任也在不断被强调,约谈房价上涨过快城市已经成为2021年房地产调控的一个最重要手段。
  7月22日韩正出席的会议中,广州、福州、北京、长沙等四个城市住建部负责人作了发言。很显然,北京、长沙是来传授经验的,而广州、福州则属于因为市场过热而被约谈。
  同日,住建部房地产市场监管司司长张其光表示,要会同有关部门,进一步落实城市政府主体责任,强化省级政府的监督指导责任,对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责。
  一周后,住建部副部长倪虹约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州等5个房价上涨明显的城市政府负责人,要求针对上半年房地产市场出现的新情况、新问题,加大调控和监管力度,促进房地产市场平稳健康发展。
  据界面新闻不完全统计,包括上述5城在内,今年住建部一共约谈了广州、合肥、宁波、东莞、南通、上海、深圳、北京、杭州、无锡、南昌、成都、西安等18个城市,不仅覆盖一二线,三四线城市也进入约谈名单。
  以“控房价”为锚点,上海在7月23日再次给限购政策打补丁,加强赠与管理,赠与住房自转移登记日起5年内仍计入赠与人拥有住房套数,且受赠人符合上海限购要求。
  7月26日,无锡市则发布通知称,无锡市房地产市场管理和监测中心在调查分析基础上,形成本市二手住房成交参考价格。
  无锡只是对二手房价格进行管控的诸多城市之一,自今年2月深圳率先出台二手房成交参考价格机制后,已有多个热点城市陆续跟进,包括东莞、宁波、成都、西安、绍兴等。
  从政策内容来看,一方面是发布全部或重点小区二手房参考价格,另一方面要求相关机构将其作为参考依据,包括房地产经纪平台应下架高于指导价房源,银行或公积金中心将其作为房贷发放的依据等。
  在今年的楼市调控中,“二手房指导价”成为新的调控利器,尤其对于亟需进一步调控的热点城市来说。
  过去限价政策往往针对的是新房,二手房市场的调控政策相对欠缺。平安证券分析师杨侃称,传统调控“治标不治本”,新房限价导致“一二手倒挂”,存在推高新房热度与社会公平性问题。
  亿翰智库也指出,从土地出让到新房再到二手房,是一个相互关联,相互影响的整体,要想控制住房价,只针对部分环节的调控容易导致整体失衡,比如只限制新房价格,会导致“一二手倒挂”。
  值得注意的是,该政策的重要作用在于变相提高首付,抑制炒房氛围,如果银行不按照“二手房指导价”来作为审批房贷的依据,则该政策的作用更多的在于平缓市场情绪,稳定预期,对二手房的实际市场成交价格的影响较小。
  多位业内人士认为,考虑深圳等实施二手房指导价的城市效果良好,不排除后续在更多热点城市落地,未来全国房价或呈窄幅波动。

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